La fiscalité des plus-values immobilières est souvent source de questionnements pour les particuliers comme pour les investisseurs. En 2025, plusieurs évolutions importantes viennent modifier le cadre existant, impactant la manière dont les gains issus de la vente d’un bien immobilier sont taxés. Ces changements portent sur les abattements, les conditions d’exonération, le traitement des amortissements et les règles spécifiques liées à certaines opérations urbaines ou territoires particuliers.

Les abattements sur la plus-value immobilière : critères, taux modifiés et conditions

La notion d’abattement durée de détention demeure un élément central dans le calcul de l’impôt sur les plus-values immobilières explique financesetconnaissance.com. Classiquement, plus un propriétaire conserve son bien longtemps, plus il bénéficie d’un abattement important, jusqu’à une exonération totale au-delà de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Toutefois, les règles ont été récemment ajustées pour certaines zones et opérations spécifiques.

Parmi les évolutions marquantes, l’État instaure des abattements distincts dans le cadre d’opérations de renouvellement urbain ou de revitalisation des territoires (ORT). Ainsi, la plus-value réalisée sur des ventes inscrites dans ces projets bénéficie d’un abattement personnalisé : 85 % pour les projets de démolition et reconstruction en zones tendues, et 60 % pour des biens situés en zone A, B1 ou au sein des périmètres ORT. Cette mesure vise à favoriser la rénovation urbaine dans les zones à forte pression immobilière, encourageant les transactions destinées à la construction d’immeubles collectifs. L’avantage fiscal est conditionné à un engagement de l’acheteur à édifier un bâtiment d’habitation collectif dans un délai de quatre ans. À défaut, une sanction pécuniaire de 10 % du prix de vente est appliquée à l’acquéreur. Il est notable que ce dispositif reste acquis au vendeur dès lors que le compromis est signé avant la fin d’année 2025, même en cas de non-respect ultérieur.

Cette évolution illustre un glissement dans la politique fiscale privilégiant les opérations contribuant effectivement à la densification urbaine. En parallèle, la révision législative supprime l’abattement exceptionnel de 60 % auparavant applicable aux ventes en zones tendues de Corse, ramenant ces transactions au régime général d’exonération. Cette harmonisation territorialement ciblée reflète une volonté d’égaliser le traitement fiscal entre régions tout en tenant compte des spécificités locales en matière d’offre et de demande immobilière.

Dans un contexte plus général, ces nouvelles modalités d’abattement doivent être intégrées avec prudence pour élaborer un calcul assiette taxable précis. Pour le vendeur, cela implique une analyse fine de la zone géographique, du contexte opérationnel et du calendrier des engagements. La fiscalité n’est plus seulement guidée par le temps de détention du bien, mais aussi par la finalité du projet immobilier sous-jacent, une évolution majeure en 2025.

Exonérations spécifiques des plus-values immobilières : résidence principale, surélévations et territoires particuliers

Les plus-values immobilières ne sont pas systématiquement imposables. Plusieurs exonérations demeurent fondamentales, dont la plus connue concerne la résidence principale, qui bénéficie d’une exonération résidence principale totale. La vente de ce bien ne génère aucune taxation sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention, ce qui encourage la mobilité des propriétaires et la valorisation de leur logement principal.

Outre cette exonération, certaines situations moins traditionnelles offrent des avantages tout aussi intéressants. C’est notamment le cas des droits de surélévation, ces droits permettant à un propriétaire de vendre la possibilité de construire un ou plusieurs étages supplémentaires sur son immeuble. Ce type de transaction est exonéré d’impôts sur la plus-value jusqu’au 31 décembre 2026. Cette mesure vise à favoriser une intensification urbaine sans étendre l’emprise au sol, parfaitement adaptée à la densification des zones urbaines denses.

La condition principale est que l’acheteur réalise les travaux dans un délai de quatre ans. En cas de non-respect, une pénalité de 25 % du prix de vente est appliquée, à moins d’excuses valables relevant de la force majeure. Ce mécanisme incitatif illustre comment la fiscalité peut soutenir les stratégies d’aménagement durable, tout en restant conditionnée à la réalisation effective des transformations.

En matière de territoires spécifiques, le régime d’exonération a été uniformisé pour la Corse, qui perd l’abattement spécial de 60 %. Cette décision remplace une fiscalité fragmentée par une application homogène des règles nationales. Il convient cependant de rappeler que d’autres exonérations existent, notamment pour les petites ventes de terrains à bâtir ou en fonction de la situation du vendeur ou de l’acquéreur.

Réintégration des amortissements pour les locations meublées (LMNP) : un impact majeur sur le calcul de la plus-value

Les locations meublées non professionnelles (LMNP) ont longtemps bénéficié d’un régime fiscal avantageux grâce à la déduction annuelle des amortissements sur le bien et son mobilier. Ces amortissements diminuaient les revenus locatifs imposables, sans influencer négativement la fiscalité en cas de revente car les sommes déduites n’étaient pas réintégrées dans le calcul de la plus-value. Cette particularité rendait souvent cette forme d’investissement particulièrement rentable.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi de finances en 2025, cette situation change radicalement. La fiscalité intègre désormais dans le calcul de la plus-value immobilière les amortissements qui ont été pratiqués. Cette mesure vise à aligner la position fiscale des bailleurs LMNP sur celle des loueurs meublés professionnels (LMP) et à éviter une double non-imposition sur la dépréciation comptabilisée.

Concrètement, l’impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux s’appliquent sur un montant majoré de la somme des amortissements déjà pratiqués, augmentant ainsi la base taxable. Ce changement nécessite une vigilance accrue lors de la déclaration fiscale immobilière, notamment pour évaluer précisément la plus-value réelle suite à la prise en compte des amortissements cumulés. Il en résulte en général une plus-value imposable plus élevée et donc un impôt plus conséquent.

Pour illustrer, imaginons un investisseur qui acquiert un logement meublé pour 300 000 euros puis déduit chaque année 10 000 euros d’amortissement sur dix ans, soit 100 000 euros au total. Lors de la revente, la base de calcul de la plus-value ne sera pas fondée uniquement sur la différence entre prix de cession et prix d’acquisition, mais inclura aussi ces 100 000 euros d’amortissements. L’assiette taxable grimpe donc sensiblement.

Face à ce nouveau cadre, les investisseurs doivent revoir leur stratégie, notamment en intégrant dans leur calcul fiscal les amortissements cumulés mais aussi l’évolution des marchés immobiliers, les prélèvements sociaux à appliquer et la durée de détention qui agit sur les abattements.

Conséquences spécifiques pour les plus-values immobilières en succession et sur la résidence secondaire

Les transmissions de patrimoine et les ventes de résidences secondaires appartiennent à des catégories de plus-values immobilières où la fiscalité 2025 apporte aussi des changements notables. La plus-value sur résidence secondaire reste en général imposable, sauf s’il y a requalification en résidence principale ou autres cas d’exonération spécifiques.

Dans le cadre d’une succession, le régime fiscal distingue la valeur du bien au moment du décès du défunt, qui sert de prix d’acquisition fictif pour les héritiers, des règles applicables à la plus-value en cas de vente ultérieure. Cette valorisation permet souvent de réduire sensiblement la base taxable puisque la plus-value réalisée sous la succession ne prend en compte que l’appréciation après la transmission, éliminant ainsi l’imposition sur la plus-value latente accumulée par le défunt.

Cependant, les héritiers doivent toujours déclarer une plus-value si la vente intervient rapidement après la succession ou que le bien subit une nouvelle hausse de valeur. Dans ce cas, abattement durée de détention, prélèvements sociaux et taux d’imposition s’appliquent selon les règles générales, mais en prenant compte la date d’entrée en possession du bien.

Les résidences secondaires, quant à elles, n’échappent pas à l’imposition de la plus-value lors de leur revente. La gestion fiscale de ces biens nécessite souvent la prise en compte de la taxe sur les terrains à bâtir lorsqu’un terrain non bâti est cédé dans le cadre de la propriété ou vendue séparément. Ce mécanisme contribue au financement des collectivités tout en influant sur la rentabilité des opérations immobilières.

Le régime micro-foncier, applicable sous certaines conditions pour la déclaration des revenus locatifs, n’exonère pas de l’impôt sur les plus-values immobilières, ce qui rappelle l’importance de distinguer les règles de déclaration de revenus des locataires des mécanismes fiscaux liés à la cession des biens.