L’achat d’un bien immobilier est une façon populaire d’investir et, si vous le faites correctement, vous pouvez gagner de l’argent réel! Tu sais pourquoi? Parce que la propriété est précieuse . Comme l’a dit Mark Twain, «Achetez des terres. Ils ne le font plus.

Des études montrent que la plupart des Américains pensent que l’immobilier est un excellent investissement à long terme. ¹ Alors, qu’est – ce qui empêche les gens? Soyons honnêtes: investir dans l’immobilier est un gros engagement qui demande beaucoup de temps et d’ argent . Et il est important de bien comprendre comment investir dans l’immobilier avant de vous lancer.

D’accord, j’ai ma casquette d’entraîneur. Il est temps de parler de stratégie. Quels sont les différents types d’investissements immobiliers? Et comment gagner de l’argent dans l’immobilier?

Types d’investissements immobiliers

L’investissement immobilier se présente sous différentes formes et tailles. Je veux que vous compreniez vos options afin que vous puissiez prendre la meilleure décision pour votre situation. Voici les façons les plus courantes d’investir dans l’immobilier.

Propriété du logement

Nous avons besoin d’un changement de mentalité dans notre culture. Beaucoup de gens ont l’ambition d’ acheter une maison, mais je veux que vous alliez plus haut. Le but est de posséder ce mauvais garçon.

L’accession à la propriété est la première étape de l’investissement immobilier et c’est un élément essentiel pour parvenir à la paix financière. Tant que vous continuez à payer les impôts et les assurances sur votre propriété, vous n’avez pas à vous soucier de perdre votre maison. Vous pouvez rester calme malgré les hauts et les bas du marché immobilier, et cela libère également votre budget pour commencer à épargner pour d’autres types d’investissements.

Le fait est que rembourser votre maison est l’un des meilleurs investissements à long terme que vous puissiez faire. Cela n’augmentera pas votre flux de trésorerie, mais cela augmentera considérablement votre valeur nette en vous donnant la propriété d’un actif précieux. Remboursez votre propre maison avant d’ investir dans tout autre type de bien immobilier.

Propriétés de location

Posséder des propriétés locatives est un excellent moyen de créer des revenus supplémentaires – cela pourrait facilement ajouter des milliers de dollars à votre revenu annuel. Ensuite, si vous décidez de vendre, vous pourriez réaliser un joli profit. Tout dépend du type de propriété que vous achetez et de la manière dont vous la gérez. La clé est de toujours acheter dans un bon endroit qui a un potentiel de croissance.

Écoutez-moi à ce sujet: Bien que les propriétés locatives soient une excellente option d’investissement, être propriétaire a ses défis. Vous ferez face à des saisons où quelqu’un ne paie pas de loyer ou vous êtes entre deux locataires. Vous devez également tenir compte des dépenses supplémentaires d’entretien, de réparation et d’assurance. Et puis il y a le coût du temps: quand les toilettes sonnent à 2 heures du matin, devinez qui doit venir à la rescousse? Ouais – toi !

Avez-vous déjà entendu parler de la loi de Murphy? Les choses qui peuvent mal tourner iront mal. Alors achetez toujours des propriétés locatives avec de l’argent comptant (l’endettement n’est pas une option), et n’oubliez pas de constituer un fonds d’urgence qui couvrira trois à six mois de frais de subsistance.

Changement de maison

Renverser une maison signifie que vous l’achetez, que vous apportez des mises à jour et des améliorations, puis que vous la vendez, le tout dans un laps de temps assez court.

Le retournement de maison est attrayant car c’est un processus plus rapide que la location d’une propriété pendant des années. En quelques mois, vous pourriez remettre la maison sur le marché et (espérons-le) réaliser un beau profit. Mais tout comme les autres investissements, il y a un risque que vous ne gagniez pas d’argent – en fait, vous pourriez même perdre de l’ argent.

Lorsque vous retournez une maison , n’oubliez pas que la clé est d’acheter bas. Dans la plupart des cas, vous ne pouvez pas vous attendre à faire un profit décent à moins que vous n’obteniez vraiment beaucoup sur le front-end. Avant de vous lancer dans le retournement de maison, parlez à un agent immobilier du potentiel de votre marché local.

Flipping maisons n’est pas toujours aussi glamour que les émissions de HGTV le semblent. Si vous aimez absolument le travail pratique, alors allez-y! Mais assurez-vous de prévoir suffisamment de temps et d’argent pour le processus. Les mises à jour et les rénovations coûtent presque toujours plus cher que vous ne le pensez.

Comment gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier

Vous pouvez gagner de l’argent avec les biens immobiliers de deux manières différentes: la valeur appréciée de la propriété au fil du temps et les flux de trésorerie provenant des revenus locatifs. Nous allons décomposer tout cela dans un instant. Mais avant de nous lancer, je veux clarifier quelque chose: vous devez payer pour les immeubles de placement avec 100% de liquidités. Ne pensez même pas à vous endetter pour un bien locatif, les gens! Un acompte de 100% élimine la dette de l’équation, réduit votre risque et vous permet de gagner plus d’argent beaucoup plus tôt.

Valeur appréciée

Malgré les hauts et les bas du marché immobilier, la plupart des propriétés prennent de la valeur sur le long terme. Le mot d’investissement de fantaisie pour une augmentation de valeur est appelé appréciation . Et la clé pour acheter un bien immobilier qui apprécie est l’ emplacement . Vous souhaitez acheter dans une partie de la ville dont la valeur est à la hausse.

Aussi, achetez à bas prix et surmontez les baisses du marché jusqu’à ce que votre propriété se soit appréciée. Avoir un fonds d’urgence entièrement financé (trois à six mois de frais de subsistance et de réparation) vous donnera le dessus en attendant le bon moment pour vendre. Si l’inattendu se produit, vous disposez de liquidités pour le couvrir sans avoir à investir dans vos autres investissements.

Revenus locatifs

Générer des revenus de location est la principale raison pour laquelle les investisseurs achètent une propriété. ² Une fois que vous avez obtenu des locataires, posséder et louer une propriété est un excellent moyen de gagner un revenu supplémentaire sans trop d’efforts.

En plus d’avoir besoin d’argent liquide pour couvrir les réparations ou l’entretien, votre part est assez facile. Vous avez encore moins à faire si vous engagez une société de gestion immobilière, mais cela réduira vos bénéfices. Quoi qu’il en soit, vous gagnez de l’argent simplement en étant propriétaire de la propriété.

Gardez toutefois à l’esprit que traiter avec les locataires peut être frustrant et prendre du temps. Faites vos devoirs avant d’autoriser quelqu’un à louer votre propriété. Vous voulez vous assurer qu’ils le garderont en bon état. Et ayez toujours un bail écrit. J’espère que cela n’arrivera jamais à cela, mais vous devrez peut-être même engager un avocat si vous devez expulser un locataire qui cause des problèmes ou qui manque un loyer. Les dépenses s’accumulent rapidement, alors assurez-vous d’avoir votre fonds d’urgence bien approvisionné.

Quelles sont les implications fiscales de l’investissement immobilier?

D’accord, maintenant nous arrivons à la partie amusante (oui, les maths sont amusantes , les gens. Taisez-vous tous.) Même si vous vivez trop vite, les taxes sur les biens immobiliers sont compliquées. Mon premier conseil est donc le suivant: faites appel à un fiscaliste dans votre équipe. Ils pourront vous aider à comprendre l’impact de vos décisions d’investissement et vous tenir au courant des modifications apportées au code fiscal.

En attendant, voici les impôts les plus courants que vous rencontrerez lorsque vous investirez dans l’immobilier.

Impôt sur les gains en capital

Lorsque vous vendez un immeuble de placement après l’avoir possédé pendant au moins un an, vous paierez l’impôt sur les plus-values sur les bénéfices. Permettez-moi de mettre cette phrase en anglais simple pour vous: le capital fait référence aux actifs (dans ce cas, les liquidités) et les gains sont les bénéfices que vous faites sur une vente. Fondamentalement, si vous avez acheté une propriété et l’avez vendue dans un but lucratif, vous avez réalisé des gains en capital. Cela a du sens, non?

Voici un exemple: disons que vous achetez une propriété pour 100 000 $. Des années plus tard, vous vendez la propriété pour 160 000 $. C’est un bénéfice brut de 60 000 $.

Bien entendu, vous avez également payé une commission immobilière lorsque vous avez acheté cette propriété. Bonne nouvelle: vous pouvez le déduire de vos gains en capital. Disons que les frais étaient de 9 600 $ (6% du prix de la propriété), ce qui ramène vos gains en capital à 50 400 $.

Comment ces 50 400 $ sont-ils imposés? Cela dépend de votre statut de dépôt et de votre revenu imposable pour l’année. La plupart des contribuables finiront par payer un taux de gains en capital de 15%, mais certaines personnes à revenu élevé paieront un taux de 20%, tandis que les personnes à faible revenu ne paieront aucun impôt sur les gains en capital.

Voici les taux d’imposition des gains en capital pour l’année d’imposition 2020: ³

Taux d’imposition sur les gains en capital (année d’imposition 2020)

	0%	15%	20%
Célibataire	$0–$40,000	$40,001–$441,450	Plus de 441450 $
Marié	$0–$80,000	$80,001–$496,600	Plus de 496 000 $
Chef de ménage	$0–$53,000	$53,000–$469,050	Plus de 469050 $
Marié en train de déposer séparément	$0–$40,000	$40,001–$248,300	Plus de 248300 $

 

Si votre revenu imposable était de 100000 $ en 2020, vous paieriez 15% d’impôt sur vos gains en capital. Dans cet exemple, 15% de 50 400 USD signifie que vous paierez 7 560 USD d’impôts.

Impôt sur les gains en capital à court terme

Si votre revenu imposable était de 100000 $ en 2020, vous paieriez 15% d’impôt sur vos gains en capital. Dans cet exemple, 15% de 50 400 USD signifie que vous paierez 7 560 USD d’impôts.

Qu’en est-il d’un investissement à court terme comme une maison flip? Lorsque vous êtes propriétaire de la propriété depuis moins d’un an, vos bénéfices sont imposés en fonction des gains en capital à court terme. Mais si vous vendez à tout moment au-delà d’un an, ces bénéfices seront imposés au taux à long terme.

Accrochez-moi ici, les gens. Quelle est la différence entre l’impôt sur les gains en capital à court et à long terme? L’impôt à long terme sur les plus-values ​​utilise votre revenu imposable pour déterminer le montant que vous devez uniquement sur le profit que vous avez réalisé grâce à la vente de votre immeuble de placement. L’impôt sur les plus-values ​​à court terme est encore plus simple. Le profit que vous réalisez d’un investissement à court terme est comptabilisé dans votre revenu annuel global et sera imposé selon votre tranche d’imposition sur le revenu des particuliers. ⁴

Disons que vous êtes célibataire, que votre revenu annuel est de 50 000 $ et que vous avez réalisé un profit de 20 000 $ sur une maison flip cette année. L’oncle Sam considère ce profit comme un revenu imposable, ce qui vous place à 70 000 $ au total et vous place dans la tranche d’imposition de 22%.

Imposition sur les revenus de location

Tout argent que vous gagnez à partir des revenus de location doit être inscrit comme revenu sur votre déclaration de revenus. Mais lorsque vous possédez une propriété, vous pouvez également réclamer des dépenses déductibles comme les réparations et l’entretien, mais gardez à l’esprit que les améliorations ne compteront pas. Alors peut-être avez-vous gagné 10 000 $ cette année grâce aux revenus de location, mais vous avez également effectué des réparations d’une valeur de 1 500 $ sur la propriété. Vous pouvez déduire les 1 500 $, ce qui rend votre revenu de location imposable de 8 500 $. ⁵

Faites-vous une faveur et économisez du temps, de l’argent et probablement un mal de tête ou deux en rencontrant un fiscaliste . Rencontrez-les régulièrement pour discuter de vos investissements – vous ne voulez pas être giflé d’une pénalité!

Comment commencer à investir dans l’immobilier en six étapes

D’accord, vous tous: c’est l’heure du jeu! Lorsque vous êtes prêt à commencer à acheter un immeuble de placement, voici les directives à suivre.

Étape 1: Payez en espèces. Cela va à l’encontre de la plupart des conseils en investissement immobilier. Mais la vérité est qu’il n’existe pas de «bonne dette». Je ne débat pas – je dis! S’endetter équivaut toujours à prendre des risques, alors évitez-les comme la peste. Bien sûr, il vous faudra plus de temps pour économiser de l’argent pour un immeuble de placement, mais cela vous fera économiser des milliers de dollars en intérêts. Et l’un des meilleurs avantages de payer en espèces? Vous pouvez en fait garder l’argent que vous gagnez des paiements de loyer, au lieu de le jeter dans une deuxième hypothèque!

Étape 2: Diversifiez. Avez-vous déjà entendu la phrase «ne gardez pas tous vos œufs dans le même panier»? La même sagesse s’applique à vos investissements. Si toute votre valeur nette est investie dans l’immobilier, les hauts et les bas du marché pourraient vous faire paniquer. Il est important que votre pécule soit réparti entre différents investissements (ou «diversifiés») pour minimiser les risques. Les fonds communs de placement à travers votre 401 (k), Roth IRA et d’autres comptes d’épargne-retraite devraient être le fondement de votre stratégie de création de patrimoine.

Étape 3: Restez local. Restez simple: n’achetez pas de maison en Arizona si vous vivez dans l’Illinois! Lorsque vous êtes loin de vos propriétés, vous devrez faire confiance à une société de gestion pour évaluer les dommages et effectuer les réparations. Désormais, il peut être judicieux d’embaucher un groupe de gestion, même si vous êtes local, pour que les choses se passent bien. Mais vous – et vous seul – êtes le propriétaire. Alors restez proche et gardez un œil sur vos investissements.

Étape 4: Soyez prêt pour les risques. Dans la plupart des cas, louer une propriété n’est pas aussi simple que de trouver des locataires et de s’enregistrer une fois par an. Parfois, les locations peuvent rester vides pendant des mois, ce qui peut être un coup dur si vous n’êtes pas préparé financièrement. Et même dans les meilleures situations de location, les électroménagers se briseront et les gouttières devront encore être remplacées. La meilleure façon de se préparer aux risques est de disposer d’un fonds d’urgence entièrement financé pouvant couvrir les dépenses imprévues.

Étape 5: Commencez petit. Si vous ne savez pas si posséder un bien locatif est fait pour vous, testez-le. Peut-être avez-vous un espace au-dessus de votre garage ou une chambre supplémentaire que vous pourriez louer, même si ce n’est que pour quelques nuits à la fois avec Airbnb. Cette expérience vous donnera un avant-goût de ce que c’est que de posséder une location. C’est aussi une bonne idée de parler à d’autres investisseurs immobiliers. Emmenez quelqu’un de l’industrie dîner et demandez-lui ce qu’il aurait aimé savoir avant de commencer.

Étape 6: Embauchez un agent immobilier . Même si vous ne faites que peser les avantages et les inconvénients de l’investissement immobilier, vous devez parler à un agent immobilier de votre marché local. Ils sauront quels domaines vous devriez examiner et quels obstacles potentiels vous pourriez rencontrer en tant qu’investisseur immobilier. Et puis, quand vient le temps d’acheter une propriété, vous aurez besoin de leur expertise pour vous assurer d’obtenir une bonne affaire.

Quand devriez-vous commencer à investir dans l’immobilier?

Vous vous demandez peut-être où investir dans l’immobilier s’inscrit dans les Baby Steps de Dave ou dans votre plan global de création de patrimoine. J’aime ta façon de penser!

Vous ne devriez investir dans l’immobilier qu’après avoir payé votre propre maison (Baby Step 6). Cela signifie que vous êtes complètement libre de toute dette avec un fonds d’urgence de trois à six mois de dépenses économisées. Vous devriez également déjà investir au moins 15% de votre revenu dans des comptes de retraite, comme un lieu de travail 401 (k) ou Roth IRA. Et n’oubliez pas: si vous ne pouvez pas payer comptant, n’achetez pas d’immeuble de placement.

Je comprends – attendre que vous ayez payé votre maison semble probablement très long, surtout si vous avez l’impression que l’occasion se présente à votre porte en ce moment. Mais croyez-moi là-dessus. Cela vaut la peine d’attendre d’être vraiment prêt.

Prenons Greg comme exemple. Il doit 150 000 $ sur sa propre maison et gagne 5 000 $ par mois. Greg a maintenu son paiement hypothécaire à 25% de son salaire net mensuel, payant 1 250 $ par mois (ce qui comprend le PMI, les taxes foncières et l’assurance habitation). Il pense que le fait d’avoir un revenu locatif l’aidera à progresser sur ses objectifs financiers, alors il décide de financer un immeuble locatif et de contracter un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans pour 100 000 $ (uh-oh). Cela ajoute un deuxième versement hypothécaire de 927 $ à son budget mensuel, mais il prévoit de louer la maison pour 1 350 $ par mois. Greg pense que c’est un excellent plan. (Alerte spoiler: Greg a tort.)

Ce que Greg ne savait pas, c’est qu’il lui faudrait trois mois pour trouver des locataires, ce qui signifie qu’il a payé 2781 $ en versements hypothécaires sur sa nouvelle location alors qu’elle était vide. Pendant ces trois mois, payer l’hypothèque sur son propre logement et sa location a pris 44% de ses revenus! Il avait l’impression qu’il pouvait à peine respirer – mais que ferait-il si l’unité de climatisation s’éteignait ou si le lave-vaisselle commençait à fuir? Et s’il perdait son